来源：财经周刊 作者：艾茂华 谭钦
众能房地产开发公司是一家成立不久的内资企业，目前仍处于建设商品房阶段。２００４年１１月，当地稽查局在实施检查时发现，该公司所有的开发用地均未向主管地税机关申报缴纳城镇土地使用税，遂对其做出了补税、罚款以及加收滞纳金的决定。
对此，公司财务人员张宏却有不同的看法。他指出，按照国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[２００３]８９号，以下简称８９号文）第二条第四款规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。据此可以推断，在一般情况下，房地产开发用地无须缴税，只有在房地产开发企业的商品房已完工并转作上述用途后，才要缴纳城镇土地使用税。
听完张宏的分析，税务稽查人员提出：《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》[（８９）国税地字第１４０号，以下简称１４０号文]第六条规定：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。依据这一规定，除非房地产开发企业确实存在困难，并经省、自治区、直辖市税务局批准后方可享受税收优惠。而众能公司从未提出过减免税申请，应该在开发用地被批准征用之次月起开始缴纳城镇土地使用税。
为了让张宏对８９号文的相关规定有更深刻的理解，稽查人员做出了进一步的解释。在实际操作中，房地产开发企业的开发产品并不一定全部用于对外销售（如转为自用）或直接销售（如暂时性对外出租或出借）。此时，虽然商品房的产权并未转移，但是实质上已经给纳税人带来了经济利益，就应当履行相应的纳税义务。然而，１４０号文只是笼统地规定了省级税务部门拥有商品房出售前的开发用地的缓征和减免权。如上述得到了相关经济利益的企业依然可以提出城镇土地使用税的减征、免征或缓征申请，显然有悖于税收的公平原则。而８９号文通过确定商品房用于“自用、出租、出借”时的纳税义务发生时间，对其明确征税，从而将这部分开发用地从原有的减免税范畴中分离出来，以弥补了１４０号文的不足。可见，纳税人必须结合８９号以及１４０号文件精神，才能对房地产开发用地的城镇土地使用税政策进行正确分析。所以，张宏孤立地理解８９号文件精神，并以此作为免税依据显然有失偏颇。
张宏这才恍然大悟。他向稽查人员询问，众能公司正处于创业初期，纳税存在一定的困难。按照１４０号文件规定，企业能否向税务部门提交减免城镇土地使用税的补充申请呢？
稽查人员给予张宏否定的回答，原因在于国家税务总局最近出台了《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[２００４]１００号）。文件第二条规定：要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
据此可知，１４０号文的相关规定已经失效。目前，省级税务机关仅可减免房地产开发企业经批准开发建设经济适用房用地的城镇土地使用税，其他各类房地产开发用地一律要征税。因此，众能公司必须照章纳税。
