来源： 江苏国税网
××投资发展有限公司地址位于××县××镇，主要从事房地产投资、开发、销售；房屋出租业务，营业税由地税部门管理，企业所得税由国税部门管理，采取核率征收方法。该公司财务不健全，帐册虽齐全，但不能及时核算收入、成本、费用。在2005年予收售房款中，存在没有及时记帐少申报企业所得税行为。
在检查过程中，我们采取调账检查与实地检查、询问相结合，抽查与全查相结合，以及对部分购房、租房户进行外调的检查方法进行检查。
违法事实及其手段：
1、2005年8月-12月份销售××小区商品房取得的购房户购房按揭贷款4125000.00元未计销售收入。
2、2005年8月-12月份销售××小区商品房采取开具收款收据收取购房首付款收入3329280.00元未计销售收入。
3、2005年2月-12月份销售××综合楼商品房在地税部门代开发票取得的购房款及采取开具收款收据取得售车库款共计2537908.00元未计销售收入。
4、2005年8月-10月份销售××小区商品房，按照分其付款方式销售商品房，取得的购房户按首付款与合同约定付款日期应付款差额370000.00元少计销售收入;该公司2005年2-8月份销售××综合楼商品房，按照分期付款方式销售商品房，按合同约定付款日期付款未计销售收入287992元，合计657992.00元。
综上2005年度未计、少计销售收入10650180元，造成少缴企业所得税351455.94元。
5、该公司2005年帐面记载租金收入和予售房收入10200000元，而申报收入11700000元，按照10%应税所得率计算应纳税所得额1170000元，按照33%适应税率计算申报交纳企业所得税386100元，多申报缴纳企业税所得额49500元。
6、该公司2006年一季度检查前申报2005年收入交纳企业所得税158536.82元，2005年还应补缴企业所得税143419.12元。
处理依据和意见：
1、根据国税发【2003】第083号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》一、关于开发产品销售收入确认问题：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。根据以上规定应确认上述1、2、3、4项2005年度的未计、少记10650180元为销售收入的实现。
综上，该公司2005年未按规定的期限申报交纳企业所得税351455.94元，减去2005年多申报交纳企业所得税49500元，减去2006年一季度检查前多申报交纳企业所得税158536.82元，2005年还应补缴企业所得税143419.12元。
2、根据《中华人民共和国税收征收管理办法》第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报或进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对该公司进行虚假纳税申报行为定性偷税，除补缴所企业所得税143419.12元外，并处所偷税款0.5倍罚款计71709.56元。
3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对该公司未按规定期限缴纳的税款143419.12元，从滞纳之日起计算至2006年5月18日加收滞纳金1292.79元。
综上所述，该公司应补企业所得税143419.12元、罚款71709.56元、滞纳金1290.77元，合计216419.45元。
稽查建议：
1、建议管理部门要及时了解房地产开发公司开发房地产相关的具体信息，如到建委房管局部门进行了解与房地产开发相关的具体规定：开发面积与可售房产面积的关系、如何计算可售面积、公用面积如何计算、分摊等具体问题，同时到工程建设承包单位、煤气、水、电、绿化等配套工程的施工单位进行了解与建设施工有关的具体问题。对已予售的开发产品，要掌握其予售许可证可售面积与实售面积情况并核对其售楼处销售明细台帐，根据销售明细台帐核对其商品房买卖合同付款方式、首付款额、合同约定付款日期、按揭贷款额、按揭贷款额到帐期来确定其予售收入的实现，确保实现应纳税额及时足额入库。
2、税务机关要强化内部征管力度，加大对税务人员培训力度，特别是房地产开发新兴行业，税务人员除应全面掌握税收政策外，还应增强管理意识，要深入企业，加强调查研究，熟悉该行业操作程序、经营特点，特别是生产经营变化情况，加强对企业财务核算管理，按照权责发生制及时核算收入、成本、费用。制定有效的行业管理操作规程，有的放矢地搞好税收检查、财务辅导，不断提高税收征收管理水平。
